【小田原・実家の終活 シリーズ第2弾】「知らなかった」では済まない？相続登記の義務化と、実家を負債にしないための法的備え
- モリヤキミヨシ
- 4月10日
- 読了時間: 5分
こんにちは、シニアライフ リアルティ株式会社の代表、森谷（もりや）です。 前回の第1弾では、小田原市の空き家が「7軒に1軒」という現状と、その背景にある「所有者の本音」について、小田原市の調査データをもとにお伝えしました。
第2弾となる今回は、2024年（令和6年）4月から大きく変わった「不動産の新しいルール」について深掘りしていきます。「いつか考えればいい」と思っていたことが、今や「知らないと損をする」だけでなく「ペナルティの対象」になる時代です。大切な実家を負債に変えないためのポイントを詳しく解説します。
1. 2024年4月から始まった「相続登記の義務化」の衝撃
これまで、不動産の相続登記は「任意」でした。そのため、何代にもわたって名義変更がされず、誰の土地かわからない「所有者不明土地」が全国で九州の面積に匹敵するほど広がってしまいました。
この問題を解決するために法務省が踏み切ったのが、「相続登記の義務化」です。
ここがポイント！
3年以内の期限： 相続（死亡）を知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記をしなければなりません。
10万円以下の過料： 正当な理由なく放置すると、自治体から催告を受けたのち、裁判所の手続きを経て過料が科される可能性があります。
過去の相続も対象： 2024年4月より前に発生していた相続についても、遡って義務化の対象となります。この場合、令和9年（2027年）3月末までに登記を完了させる必要があります。
（出典：法務省「不動産を相続したらかならず相続登記！」パンフレット）
「名義が古いまま放置されていると、いざ売却したい、活用したいと思った時に、数百人の相続人を探し出すことから始めなければならず、膨大な時間と費用がかかってしまいます。今のうちに戸籍を整理しておくことが、何よりの節約になりますよ」
2. 放置空き家の維持費が激増？「管理不全空家」の新制度
これまでは「家を壊して更地にすると固定資産税が上がる（最大6倍）」というのが通説でした。しかし、その心理が空き家の放置を招いたとして、国交省は新しい区分を設けました。それが「管理不全空家」です。
「管理不全空家」に指定されるとどうなる？
適切に管理されていない（窓が割れている、庭木が越境している、ゴミが放置されている等）空き家として市町村から「勧告」を受けると、住宅用地の特例（固定資産税の減額措置）が解除されます。
つまり、家が建ったままでも、土地の税金が実質的に4倍〜6倍に跳ね上がる可能性があるのです。
（出典：国土交通省「空き家の所有者・管理者のみなさまへ」チェックリスト）
「『とりあえずそのままにしておけば税金は安い』という常識は、もう通用しなくなりました。管理が難しい場合は、早めにプロの手を借りるか、手放す勇気を持つことが家計を守ることに直結します」
3. 解決の鍵「住まいのエンディングノート」の重要性
「法律はわかった。でも、何から始めればいいの？」という方に、国土交通省が強く推奨しているのが「住まいのエンディングノート」の作成です。
単なる「希望」だけでなく、以下のような情報を整理しておくことで、相続時の混乱を劇的に減らすことができます。
権利関係： 登記簿上の名義、境界線の確認状況、住宅ローンの残債など。
建物の状態： 最後のリフォーム時期、雨漏りの有無、インフラ（水・ガス・電気）の状況。
家財の行方： 仏壇はどうするか、残したい宝物、処分していいもの。
将来の意向： 誰に住んでほしいか、売却していいか、寄付したいか。
（出典：国土交通省「住まいのエンディングノート」）
「実家のお掃除に伺うと、ご家族が『お父さんはここを大事にしていたんだ』『この書類、探してたんです』と涙を流されることがあります。ノートは、残される家族への『最後の優しさ』です」
4. 「売るなら今」と言える強力な税制優遇：3,000万円控除
最後に、前向きな制度もご紹介します。相続した空き家を売却した際、一定の条件を満たせば、譲渡所得（利益）から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
主な適用要件（令和9年12月31日まで）
昭和56年5月31日以前に建築された（旧耐震基準の）一戸建てであること。
相続開始の直前まで、被相続人（亡くなった方）が一人で暮らしていたこと。
相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
売却代金が1億円以下であること。
（出典：国土交通省「空き家の譲渡所得の特別控除」）
「小田原の古いお家を相続した場合、この特例を使えるかどうかで、税金が数百万円単位で変わります。ただし、更地にするタイミングや耐震工事など、細かいルールがありますので注意が必要です」
まとめ：一人で悩まず、プロの伴走者を。
数字や法律、手続きの話……。頭が痛くなってしまうかもしれませんが、これらはすべて「大切な実家と、家族の笑顔」を守るための手段です。
私たち「シニアライフ リアルティ」は、小田原の街を愛し、お掃除から不動産取引までを一貫してお手伝いしています。
「相続登記、どこに相談すればいい？」
「実家の荷物を処分する前に、価値があるか見てほしい」
「特例が使えるかどうか、今のうちにシミュレーションしたい」
どんな小さな疑問でも構いません。まずは、お茶を飲むようなリラックスした気持ちでお話ししましょう。
「あなたの家の物語を、良い形で次へ繋ぐお手伝いをさせてください」
[Image 1: 笑顔で相談に乗る森谷代表]
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シニアライフ リアルティ株式会社 代表取締役 森谷 （宅地建物取引士・お掃除職人）
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